Προς την ολοκλήρωση του κύκλου των μεγάλων αυξήσεων τιμών πώλησης κατοικιών, εκτιμάται ότι οδεύει η κτηματαγορά, έχοντας συμπληρώσει μια δεκαετία, κατά την οποία, καταγράφονται αυξήσεις κατά 112% στην Αττική για τις νέες κατασκευές και κατά 109% για τα παλαιότερα ακίνητα. Αυτά είναι μερικά από τα συμπεράσματα που προκύπτουν από την νέα ετήσια έρευνα της εταιρείας εκτιμήσεων ακινήτων Geoaxis, η οποία καλύπτει το τρίτο τρίμηνο στην αγορά κατοικίας.
Αξιολογώντας πέντε αντιπροσωπευτικές περιοχές της Αττικής (Αμπελόκηποι, Μαρούσι, Χολαργός, Περιστέρι και Π. Φάληρο), η έρευνα σημειώνει ότι κατά την διάρκεια του τελευταίου έτους, παρατηρείται αύξηση κατά 5,8% στα νεόδμητα ακίνητα (από 6,07% πέρσι) και κατά 12,23% σε σχέση με πριν από δύο χρόνια (από 15,11%). Αντίστοιχα, για τα παλαιότερα διαμερίσματα, η αύξηση είναι μεγαλύτερη αγγίζοντας το 7,37% (από 6,65%), ενώ σε ορίζοντας διετίας, η αύξηση διαμορφώνεται σε 14,51% από 14,97% στην αντίστοιχη περσινή ανάλυση).
Σύμφωνα με τον κ. Γιάννη Ξυλά, ιδρυτή κι επικεφαλής της Geoaxis, “οι νέες προδιαγραφές στις κατασκευές έχουν οδηγήσει σε σημαντική αύξηση του κόστους ανέγερσης, άρα και στην τελική τιμή πώλησης, προσθέτοντας επιπλέον δυσκολίες στην απόκτηση στέγης από τις νέες γενιές. Η υιοθέτηση στοιχείων ESG (περιβάλλον, κοινωνία, εταιρική διακυβέρνηση), η ανάδειξη πρωτοκόλλων υγειονομικής φύσης, η αξιοποίηση νέων έξυπνων τεχνολογιών, η ανάγκη για ευέλικτους και λειτουργικούς χώρους και η στροφή στο ευ ζην, δημιουργούν νέα δεδομένα”. Αντίστοιχα, οι αυξημένες τεχνικές απαιτήσεις συμπίπτουν με την συνεχιζόμενη αύξηση του κατασκευαστικού κόστους. Σύμφωνα με τα στοιχεία ΕΛΣΤΑΤ, κατά το δεύτερο τρίμηνο του τρέχοντος έτους, το κόστος κατασκευής νέων κατοικιών αυξήθηκε κατά 4%, σε σχέση με το αντίστοιχο περσινό διάστημα. Το αποτέλεσμα είναι ότι σήμερα, μια απολύτως τυπική νέα κατασκευή απαιτεί 1.600 – 2.000 ευρώ/τ.μ., χωρίς να λαμβάνεται υπόψη το κόστης γης και το κέρδος του κατασκευαστή.
Τα δεδομένα αυτά έχουν περιορίσει το ποσοστό ιδιοκατοίκησης, το οποίο διαμορφώθηκε σε 69,4% το 2025, έχοντας πάντως σταθεροποιηθεί τα τελευταία χρόνια (ήταν 69,6% το 2023), χάρις και στα προγράμματα “Σπίτι Μου”. Ωστόσο, σε σχέση με πριν από 10 χρόνια, η Ελλάδα έχει καταγράψει σωρευτική απώλεια ιδιόκτητης στέγης κατά 4,5% ποσοστιαίες μονάδες. Όπως αναφέρει ο κ. Ξυλάς, “ιδιαίτερα έντονη είναι η δυσκολία στεγαστικής αυτονόμησης των νεότερων ηλικιών. Το 56,3% των νέων ενηλίκων ηλικίας 25–34 ετών εξακολουθεί να διαμένει με τους γονείς του, ενώ το 2025 η μέση ηλικία αποχώρησης από την οικογενειακή εστία στην Ελλάδα έφτασε τα 30,9 έτη, έναντι 26,3 ετών κατά μέσο όρο στην Ευρωπαϊκή Ένωση. Το διαχρονικό άνοιγμα της ψαλίδας μεταξύ αύξησης του κατώτατου μισθού και αξίας ακινήτων είναι αποκαλυπτικό και εξηγεί πλήρως με χρηματοοικονομικούς όρους τη στροφή στην ενοικίαση. Σύμφωνα με την Eurostat, ο μέσος ετήσιος ρυθμός αύξησης του κατώτατου μισθού μεταξύ Ιουλίου 2016 και Ιουλίου 2026 ήταν μόλις +4,6% ενώ οι αξίες κατοικιών κατά την ίδια περίοδο κινήθηκαν με αισθητά υψηλότερους ρυθμούς, κοντά στο +10%”, επισημαίνει ο κ. Ξυλάς.
Με βάση τα τελευταία στοιχεία της Geoaxis, στα νέα διαμερίσματα (μέση επιφάνεια 116 τ.μ.), η μεγαλύτερη αύξηση από πέρσι εντοπίζεται στο Περιστέρι, με αύξηση κατά 7,06% σε 2.987 ευρώ/τ.μ., ενώ ακολουθεί το Παλαιό Φάληρο, όπου η αύξηση των τιμών πώλησης διαμορφώνεται σε 6,18% και 4.261 ευρώ/τ.μ. Στο Μαρούσι, η μέση τιμή πώλησης αγγίζει τα 4.050 ευρώ/τ.μ. έχοντας αυξηθεί κατά 5,88% σε ετήσια βάση, ενώ στους Αμπελοκήπους παρατηρείται αύξηση κατά 5,8% σε 3.425 ευρώ/τ.μ. Στο Χολαργό, οι τιμές αυξήθηκαν κατά 4% σε 4.622 ευρώ/τ.μ. κατά την διάρκεια του τελευταίου χρόνου.
Σε ό,τι αφορά τις παλαιότερες κατοικίες, οι αυξήσεις είναι ακόμα υψηλότερες (ακίνητα 108 τ.μ. μέσης ηλικίας 48 ετών). Στο Περιστέρι, η αύξηση διαμορφώνεται σε 9% και μέση τιμή πώλησης 1.852 ευρώ/τ.μ., ενώ στο Μαρούσι, παρατηρείται άνοδος κατά 7,92% σε 2.290 ευρώ/τ.μ. Αντίστοιχα, στο Παλαιό Φάληρο, η αύξηση ανέρχεται φέτος σε 7,05% με την μέση τιμή να διαμορφώνεται σε 2.170 ευρώ/τ.μ., ενώ στους Αμπελοκήπους, η μέση τιμή είναι 1.805 ευρώ/τ.μ., υψηλότερη κατά 6,93% από πέρσι. Τέλος, στο Χολαργό, η αύξηση αγγίζει το 5,95% σε 2.707 ευρώ/τ.μ.
Πάντως, σύμφωνα με τον κ. Ξυλά, “αν και το θετικό πρόσημο στις αυξήσεις των αξιών θα διατηρηθεί, αναμένουμε ο ρυθμός αύξησης να μειωθεί περαιτέρω, σηματοδοτώντας πιθανά την πορεία προς την κορύφωση του παρόντος κύκλου ανόδου των τιμών”. Ο ίδιος καταλήγει ότι σε καμία περίπτωση, η αγορά δεν βιώνει συνθήκες φούσκας σήμερα καθώς το επίπεδο της προσφοράς (ιδιαίτερα νεόδμητων διαμερισμάτων) εξακολουθεί να είναι πολύ περιορισμένο σε σχέση με την ζήτηση.
