Πολλοί- και δικαίως- αναδεικνύουν το έλλειμμα προσφοράς ακινήτων, ως τη βασική αιτία για την άνοδο των τιμών τα τελευταία χρόνια.
Ωστόσο, δεν μπορεί να υποτιμά κανείς την «εκτόξευση» του κόστους κατασκευής, που καθιστά απλησίαστα τα νεόδμητα για τους πολλούς και στρέφει αναγκαστικά το αγοραστικό ενδιαφέρον στα παλαιότερα διαμερίσματα, τα όποια λόγω αυξημένης ζήτησης γίνονται και αυτά αρκούντως «αλμυρά».
Τα στοιχεία σχετικής μελέτης της Geoaxis είναι αποκαλυπτικά. Οι αυξημένες τεχνικές απαιτήσεις συμπίπτουν με τη συνεχιζόμενη άνοδο του κατασκευαστικού κόστους και όπως προκύπτει από τις μετρήσεις της ΕΛΣΤΑΤ, το β΄ τρίμηνο του 2026 το κόστος κατασκευής νέων κατοικιών αυξήθηκε κατά 4% σε σχέση με το αντίστοιχο τρίμηνο του 2025.
Αποτέλεσμα; Σήμερα, ένα κόστος κατασκευής περί τα 1.600 – 2.000 ευρώ/τμ για μια απολύτως τυπική κατασκευή, θεωρείται πραγματικό. Κι αν ένα τυπικό διαμέρισμα 100 τ.μ. κοστίζει στον κατασκευή 200.000 ευρώ, πόσο άραγε θα πωληθεί;
ΑΥΞΗΣΕΙΣ ΝΕΟΔΜΗΤΑ
Ιλιγγιώδεις αυξήσεις
Από τις συγκρίσεις τιμών στην τελευταία δεκαετία, αποκαλύπτεται τι ακριβώς έχει συμβεί σε περιοχές κατ’ εξοχήν οικιστικού χαρακτήρα, με υψηλή ζήτηση. Ούτε λίγο ούτε πολύ, υπάρχει αύξηση κατά μέσο όρο 112% στα νεόδμητα και 109% στα παλαιότερα διαμερίσματα, σε σχέση με τις αξίες του 2017!
Ας δούμε, για παράδειγμα, την περίπτωση των Αμπελοκήπων. Η τιμή για νεόδμητο ήταν 1.617 ευρώ/τμ το 2017. Το 2020 ο δείκτης είχε ανέβει στα 1.805 ευρώ/τ.μ.
Πλέον, για να αγοράσει κανείς ένα καινούργιο διαμέρισμα στην περιοχή, θα πρέπει να υπολογίσει πάνω από 3.400 ευρώ/τ.μ.! Η κατάσταση δεν είναι καθόλου καλλίτερη, ακόμα κι αν κάποιος ψάξει για κάποιο από τα πολλά παλαιά ακίνητα στην περιοχή. Ενώ το 2017 μπορούσε να βρει κανείς διαμέρισμα με περίπου 900 ευρώ/τ.μ., τώρα το κόστος ξεπερνά τα 1.800 ευρώ/τ.μ.
ΑΥΞΗΣΕΙΣ ΠΑΛΑΙΑ
Ακόμα και σε σύγκριση με πέρσι, οι διαφορές δεν είναι ευκαταφρόνητες. Σύμφωνα με τη μελέτη, μεταξύ του 3ου τριμήνου 2025 και του 3ου τριμήνου 2026 καταγράφεται διάμεση ετήσια άνοδος 5,79% για τα νεόδμητα και 7,37% για τα παλαιότερα διαμερίσματα.
Στα νέα σε ηλικία διαμερίσματα, μέσης επιφανείας 116τμ, διάμεσης ηλικίας μόλις 1 έτους και 2ου ορόφου, η έρευνα αγοράς οδήγησε στο συμπέρασμα ότι οι υψηλότερες αξίες καταγράφονται στον Χολαργό (4.622 ευρώ/τμ από 4.443 ευρώ/τμ, με ετήσια άνοδο 4,03%) και εν συνεχεία κατά σειρά στην περιοχή του Παλαιού Φαλήρου (4.261ευρώ/τμ από 4.013 ευρώ/τμ με ετήσια άνοδο 6,18%), στο Μαρούσι (4.050 ευρώ/τμ από 3.825 ευρώ/τμ με ετήσια άνοδο 5,88%), στους Αμπελόκηπους (3.424 ευρώ/τμ από 3.236 ευρώ/τμ με ετήσια άνοδο 5,81%) και τέλος στο Περιστέρι (2.987 ευρώ/τμ από 2.790 ευρώ/τμ με ετήσια άνοδο 7,06%).
Όσον αφορά στα διαμερίσματα παλαιότητας, μέσης επιφανείας 108 τμ, διάμεσης ηλικίας 48 ετών και 2ου ορόφου, η έρευνα κατέδειξε ότι οι υψηλότερες αξίες καταγράφονται στον Χολαργό (2.707 ευρώ/τμ από 2.555 ευρώ/τμ με ετήσια άνοδο 5,95%) και εν συνεχεία κατά σειρά στο Μαρούσι (2.289 ευρώ/τμ από 2.121 ευρώ/τμ με ετήσια άνοδο 7,92%), στο Παλαιό Φάληρο (2.170 ευρώ/τμ από 2.027 ευρώ/τμ με ετήσια άνοδο 7,05%), στο Περιστέρι (1.852 ευρώ/τμ από 1.699 ευρώ/τμ με ετήσια άνοδο 9,01%) και τέλος στην περιοχή των Αμπελοκήπων (1.805 ευρώ/τμ από 1.688 ευρώ/τμ με ετήσια άνοδο 6,93%.
ΙΔΙΟΚΑΤΟΙΚΗΣΗ
Η κατάρρευση της ιδιοκατοίκησης
Με αυτά τα δεδομένα, δεν μπορεί να προκαλεί έκπληξη η μείωση των νοικοκυριών που ζουν στο δικό τους σπίτι.
Σύμφωνα με τα τελευταία στοιχεία της Eurostat, στην Ελλάδα, το ποσοστό ιδιοκατοίκησης το 2023 ήταν 69,6%, το 2024 έφτασε στο 69,7%, ενώ το 2025 κατέγραψε οριακή μείωση στο 69,4%.
Μέσα σε μια δεκαετία, η Ελλάδα έχασε 4,5 ποσοστιαίες μονάδες επιβεβαιώνοντας τη σταδιακή υποχώρηση της ιδιοκατοίκησης στη χώρα. Ιδιαίτερα έντονη είναι η δυσκολία στεγαστικής αυτονόμησης των νεότερων ηλικιών. Το 56,3% των νέων ενηλίκων ηλικίας 25–34 ετών εξακολουθεί να διαμένει με τους γονείς του, ενώ το 2025 η μέση ηλικία αποχώρησης από την οικογενειακή εστία στην Ελλάδα έφτασε τα 30,9 έτη, έναντι 26,3 ετών κατά μέσο όρο στην Ευρωπαϊκή Ένωση.
Τι μέλλει γενέσθαι στον ορατό ορίζοντα των επόμενων 12 μηνών; Σύμφωνα με τη Geoaxis, αν και το θετικό πρόσημο στις αυξήσεις των αξιών θα διατηρηθεί, αναμένεται ότι ο ρυθμός αύξησης να μειωθεί περαιτέρω, σηματοδοτώντας πιθανά την πορεία προς την κορύφωση του παρόντος κύκλου.
Η ασφάλεια που προσφέρει, πάντως, η Ελλάδα σε συνδυασμό με το πρόγραμμα Golden Visa και το γεγονός ότι το εγχώριο real estate εξακολουθεί να είναι φτηνό σχετικά με την Ευρώπη και άλλα κράτη (π.χ. Ισραήλ) θα συνεχίσει να οδηγεί σημαντικά ξένα κεφάλαια στην αγορά οικιστικών ακινήτων.
Η ζήτηση από εγχώριους επενδυτές (θεσμικούς και μη) επίσης φαίνεται να διατηρείται καθώς υπάρχουν διαθέσιμα κεφάλαια παρά τα υψηλά επιτόκια.
Το rebound των αξιών των Βορείων προαστίων (από Μαρούσι και επάνω) παραμένει δεδομένο, αν και θα περιμένει μερικά εξάμηνα ακόμη.
Αν και εκθέσεις π.χ. από την Κομισιόν σημειώνουν ότι οι τιμές των ακινήτων στην Ελλάδα είναι υπερτιμημένες κατά τουλάχιστον 10%, η Geoaxis σημειώνει η αγορά δεν βιώνει συνθήκες “φούσκας», καθώς το επίπεδο της προσφοράς (ιδιαίτερα νεόδμητων διαμερισμάτων) εξακολουθεί να είναι πολύ περιορισμένο σε σχέση με την ζήτηση.
