Για τις τιμές αγοράς και ενοικίασης κτιρίων logistics στην Ελλάδα και τους παράγοντες που τις επηρεάζουν συζήτησε το Build με τον κ. Γιάννη Ξυλά, Διευθύνοντα Σύμβουλο της Geoaxis, της πρώτης πιστοποιημένης εταιρείας εκτιμητών ακινήτων. «Σε σχέση με το 2023, η κατάσταση δεν έχει αλλάξει δραματικά. Οι τιμές αυξήθηκαν μεν, με μικρότερη ταχύτητα δε, σε ένα ποσοστό 10% περίπου», είπε ο κ. Ξυλάς. Επεσήμανε, επίσης, τα εξής: «Οι σημαντικότεροι από τους παράγοντες οι οποίοι επηρεάζουν τις τιμές είναι, ασφαλώς, η προσφορά, που πάντως, αν και εξαιρετικά μικρή (σε σχέση με την υπόλοιπη Ευρώπη), έχει θετική πορεία και προβλέπουμε να παραμείνει σε αυτή και η συσσωρευμένη ζήτηση (που αναμένουμε να δυναμώσει κι άλλο)».
Στοιχεία του ελληνικού κλάδου logistics
Σύμφωνα με τον κ. Ξυλά, ο κλάδος logistics και η συνολική διαμετακομιστική βιομηχανία έχει τεράστια περιθώρια εξέλιξης και ανάπτυξης στην Ελλάδα, συμβάλλοντας ήδη κατά 10,8% στο ΑΕΠ της ετησίως. «Η χώρα μας έχει σπουδαία πλεονεκτήματα (όπως, για παράδειγμα, τη γεωστρατηγική θέση της), τα οποία μπορούν να την καταστήσουν έναν σημαντικό κόμβο στις μεταφορές και παγκόσμιο διαμετακομιστικό κέντρο και, αν τα καταφέρει, οι μακροπρόθεσμες προοπτικές του κλάδου logistics είναι αναμφίβολα εξαιρετικές. Άλλοι παράγοντες (λόγου χάρη η σπουδαιότητα των λιμανιών Πειραιά, Θεσσαλονίκης, Βόλου, Αλεξανδρούπολης, η αναβάθμιση των σιδηροδρομικών μεταφορών, οι νέες επενδύσεις, όπως, παραδείγματος χάρη, το στρατόπεδο Γκόνου) δίνουν στον κλάδο εξαιρετικές προοπτικές μελλοντικής ανάπτυξης». Το δίκτυο logistics στην Ελλάδα έχει αναπτυχθεί γύρω από επτά περιφερειακά κέντρα: Θριάσιο Πεδίο, Ανατολική Αττική, Βόρεια Αττική, Πειραιά, Οινόφυτα, Σίνδος, Καλοχώρι. Στην Αττική βρίσκεται περίπου το 60%-70% του συνόλου των επιφανειών. Η ποιότητα των χώρων αποθήκευσης και των εγκαταστάσεων διανομής στην Ελλάδα έχει γενικώς βελτιωθεί αισθητά τα τελευταία δέκα χρόνια, κυρίως χάρη στο ότι έχουν γίνει σημαντικές επενδύσεις σε μεγαλύτερα, αυτοματοποιημένα, καλύτερα τεχνολογικά εξοπλισμένα κέντρα αποθήκευσης και διανομής. «Πάντως», εξηγεί ο κ. Ξυλάς, «αν και αυξήθηκε το μέσο μέγεθος έκτασης των αποθηκών που έχουν χτιστεί ή αναβαθμιστεί, η υπάρχουσα υποδομή logistics αποτελείται πρωτίστως από μικρού μεγέθους αποθήκες και εγκαταστάσεις διασύνδεσης, οι οποίες βρίσκονται διασκορπισμένες και κατακερματισμένες σε όλη τη χώρα. Το Θριάσιο πεδίο καταλαμβάνει τη μερίδα του λέοντος στις νέες αναπτύξεις, στις υπόλοιπες περιοχές η πλειοψηφία του κτιριακού αποθέματος είναι αρκετά παλιά».
Οι τιμές
Κατόπιν, ο κ. Ξυλάς επανέλαβε, ότι ίσως το πιο σημαντικό πρόβλημα της ελληνικής αγοράς logistics είναι ότι δεν υπάρχει σύγχρονο προϊόν ούτε για αγορά ούτε για ενοικίαση. «Οι νεόδμητες αποθήκες είτε κατασκευάστηκαν από τους ίδιους τους χρήστες τους, είτε τα συμβόλαια για την πώληση ή τη μίσθωσή τους κλείστηκαν πριν ακόμη ολοκληρωθεί το έργο. Ακριβώς επειδή υπάρχει πολύ μεγάλη ζήτηση και ανύπαρκτη προσφορά, σήμερα κάθε νέος χώρος logistics πάνω από 15.000 τετραγωνικά μέτρα μπορεί να μισθωθεί άμεσα», επισημαίνει. Σύμφωνα με τη Geoaxis, οι τιμές πώλησης logistics κινούνται μεταξύ 400-800 ευρώ/τετραγωνικό μέτρο, ενώ oι πωλήσεις πάνω από 700 ευρώ/τετραγωνικό μέτρο αφορούν αποκλειστικά σε νεόδμητα ακίνητα πολύ καλών προδιαγραφών. Οι μισθωτικές αξίες, από την άλλη, κινούνται μεταξύ 3-5 ευρώ/τετραγωνικό μέτρο τον μήνα και μισθώσεις πάνω από 5 ευρώ/τετραγωνικό μέτρο/μήνα αφορούν μόνο σε κορυφαίων προδιαγραφών ακίνητα με καλή πρόσβαση. «Οι αξίες πώλησης και μίσθωσης θα βαίνουν αυξανόμενες τα επόμενα χρόνια, ως αποτέλεσμα του συνδυασμού της μικρής προσφοράς ποιοτικών κατασκευών και της έλλειψης διαθέσιμης γης για νέες αναπτύξεις (που θα είναι όλο και πιο δύσκολη -και άρα πιο ακριβή- στην εύρεσή της)», προβλέπει ο κ. Ξυλάς. Καταλήγοντας, ο Διευθύνων Σύμβουλος της Geoaxis ανέφερε: «Η ανισορροπία της αγοράς οδηγεί σε αυξήσεις στις αξίες και μείωση των συντελεστών απόδοσης στο φάσμα του 7% για καλά ποιοτικά ακίνητα, ανάλογα τη θέση και τα χαρακτηριστικά κατασκευής. Όσες εταιρείες τοποθετήθηκαν στην αρχή του παρόντος ανοδικού κύκλου εξασφάλισαν ακόμα χαμηλότερες τιμές αγορές, με σχεδόν διψήφιες ετήσιες αποδόσεις. Να αναφέρω, ακόμη, πως οι αποδόσεις στην Ελλάδα είναι από τις πιο ανταγωνιστικές σε ευρωπαϊκό επίπεδο».
