GEOAXIS
Χειμερινές Εξοχικές Κατοικίες στην Ελλάδα 2025–2026: Στασιμότητα Αξιών και Τάσεις της Αγοράς
Η αγορά των χειμερινών εξοχικών κατοικιών στην Ελλάδα για την περίοδο 2025–2026 εμφανίζει ελάχιστες μεταβολές στις ζητούμενες τιμές, όπως προκύπτει από το Παρατηρητήριο Αξιών Xειμερινές Εξοχικές Κατοικίες. Παρά τη σταθεροποίηση της οικονομίας και την πολύ ισχυρή καλοκαιρινή τουριστική περίοδο, οι αξίες αυτής της κατηγορίας παραμένουν πιεσμένες και δεν ακολουθούν τη δυναμική ανόδου άλλων αγορών ακινήτων.
Η έρευνα δείχνει ότι η εξοχική κατοικία, θερινή ή χειμερινή, εξαρτάται άμεσα από τη συνολική πορεία της αγοράς real estate και είναι από τις πρώτες που επηρεάζονται σε περιόδους κρίσης και οι τελευταίες που ωφελούνται σε φάσεις ανάκαμψης. Έτσι, οι χειμερινοί προορισμοί εμφανίζουν ήπιες έως μηδενικές ετήσιες μεταβολές, επιβεβαιώνοντας τη σχετική αδυναμία τους να ανακάμψουν γρήγορα.
Μακροχρόνια εικόνα: -54% σε σύγκριση με τις τιμές του 2008
Σύμφωνα με τα στοιχεία της GEOAXIS, οι πιθανές τιμές πώλησης τυπικών χειμερινών εξοχικών κατοικιών στις τέσσερις περιοχές μελέτης (Αράχωβα Βοιωτίας, Άγιος Αθανάσιος Πέλλας, Καρπενήσι Ευρυτανίας, Τρίκαλα Κορινθίας) παραμένουν κατά μέσο όρο 54% χαμηλότερες σε σχέση με το 2008. Η πτώση που έχει καταγραφεί είναι ισχυρή και συνεχής, χωρίς σημάδια ουσιαστικής αντιστροφής, παρά τις θετικές εξελίξεις σε άλλες κατηγορίες ακινήτων.
Ενδεικτικά, στον Άγιο Αθανάσιο η τιμή από 3.301 euro/τμ το 2008 έχει υποχωρήσει στα 1.064 euro/τμ το 2025 (-68%), ενώ στο Καρπενήσι από 2.308 euro/τμ διαμορφώνεται στα 1.042 euro/τμ (-55%). Αντίστοιχα, στα Τρίκαλα Κορινθίας οι τιμές από 2.250 euro/τμ έχουν μειωθεί στα 1.111 euro/τμ (-51%) και στην Αράχωβα από 3.000 euro/τμ στα 1.668 euro/τμ (-44%).
Ετήσιες μεταβολές 2025–2024: Μικρές ανοδικές τάσεις
Παρά τη δυσμενή μακροχρόνια εικόνα της αγοράς, σε ετήσια βάση καταγράφονται οριακές αυξήσεις στις ζητούμενες τιμές χειμερινών εξοχικών κατοικιών για το 2025. Σε επιλεγμένους ορεινούς προορισμούς, όπως η Αράχωβα, το Καρπενήσι, ο Άγιος Αθανάσιος και τα Τρίκαλα Κορινθίας, οι μεταβολές κυμαίνονται σε χαμηλά επίπεδα, επιβεβαιώνοντας μια αγορά που σταθεροποιείται περισσότερο παρά ανακάμπτει ουσιαστικά. Οι ετήσιες αυξήσεις χαρακτηρίζονται από τη GEOAXIS ως ασθενείς, χωρίς ουσιαστική επίδραση στη συνολική κατεύθυνση της αγοράς.
Κατοικίες με μεγάλες επιφάνειες και ηλικιακή ωρίμανση
Σύμφωνα με τα διαθέσιμα στοιχεία αγγελιών, η μέση προς πώληση χειμερινή κατοικία διαθέτει συνολική επιφάνεια 142,5 τ.μ., μαζί με βοηθητικούς χώρους. Οι μεγαλύτερες επιφάνειες καταγράφονται στον Άγιο Αθανάσιο Πέλλας (196 τ.μ.), ενώ οι μικρότερες στο Καρπενήσι (100 τ.μ.).
Παράλληλα, η διάμεση ηλικία των κατοικιών ανέρχεται στα 27,5 χρόνια, με το πιο παλιό απόθεμα στο Καρπενήσι (35 έτη) και σχετικά νεότερες κατασκευές στον Άγιο Αθανάσιο (19 έτη). Η αγορά χαρακτηρίζεται από μεγάλα και παλιάς κατασκευής ακίνητα, τα οποία δεν ευθυγραμμίζονται εύκολα με το προφίλ και τις δυνατότητες των σημερινών ενδιαφερομένων.
Παράγοντες που διαμορφώνουν τη σημερινή εικόνα
Η GEOAXIS επισημαίνει ότι μια σειρά από παραμέτρους συνεχίζει να επιβαρύνει τη συγκεκριμένη αγορά:
• Υψηλά επιτόκια δανεισμού και αυξημένα κόστη κατασκευής, διακράτησης και συντήρησης.
• Γενικευμένη ανασφάλεια για το μέλλον και περιορισμένη διάρκεια χειμερινής σεζόν λόγω κλιματικής αλλαγής.
• Μείωση ημερών λειτουργίας χιονοδρομικών κέντρων, σε συνδυασμό με αυξημένο ενεργειακό κόστος λειτουργίας τους.
• Δυσκολία χρηματοδότησης χιονοδρομικών κέντρων σε χαμηλά υψόμετρα στην Ευρώπη, γεγονός που ενισχύει το ρίσκο των τοπικών αγορών.
Χαρακτηριστικό είναι ότι, παρότι οι τιμές έχουν σχεδόν υποδιπλασιαστεί σε σχέση με το 2008 και πολλές κατοικίες εξακολουθούν να παραμένουν χωρίς αγοραστικό ενδιαφέρον, η ζήτηση εξακολουθεί να καταγράφεται από ήπια έως ιδιαίτερα μειωμένη.
Ιδιαιτερότητες περιοχών και βραχυχρόνια μίσθωση
Η Αράχωβα έχει διαμορφώσει μια σχεδόν αυτόνομη κατηγορία, διαφοροποιούμενη πλήρως από άλλες περιοχές, ωστόσο η δυναμική της παραμένει στάσιμη. Αντίθετα, τα Τρίκαλα Κορινθίας δείχνουν μεγαλύτερη αντοχή λόγω μικρής απόστασης από την Αθήνα, ενώ Καρπενήσι και Άγιος Αθανάσιος εμφανίζουν πιο έντονη κάμψη, καθώς η ζήτηση προέρχεται κυρίως από Έλληνες αγοραστές.
Μέχρι την πανδημία, ολοένα και περισσότερα ακίνητα οδηγούνταν σε πλατφόρμες βραχυχρόνιας μίσθωσης, τάση που επιβραδύνθηκε το 2019 αλλά δείχνει ξανά σημάδια ενίσχυσης την περίοδο 2022–2023. Η αυξανόμενη προτίμηση για ενοικίαση αντί αγοράς ενισχύει την προσφορά στις πλατφόρμες, αλλά δεν επαρκεί για να αναστρέψει τη συνολική εικόνα αξιών.
Πρόβλεψη 12 μηνών: Σχετική στασιμότητα με αυξημένο κίνδυνο συμπίεσης τιμών
Η πρόβλεψη 12 μηνών της GEOAXIS κάνει λόγο για αγορά που θα παραμείνει εκτός «ατζέντας» για την πλειονότητα Ελλήνων και ξένων επενδυτών, λόγω κόστους κατασκευής, κλίματος και χρηματοδότησης. Δεν αναμένεται ουσιαστική ανατροπή στη ζήτηση, με πιθανό αποτέλεσμα περαιτέρω σταθεροποίηση ή και επιλεκτική συμπίεση των τιμών.
