–Αύξηση στις τιμές των οικοπέδων στην Αττική 4,21% μέσα σε έναν χρόνο και 48% σε βάθος δεκαετίας
-Προβληματισμός για τις αποφάσεις του ΣτΕ, το κόστος κατασκευής και τις αντιπαροχές
Η αγορά οικοπέδων στην Αττική εξακολουθεί να κινείται σε ανοδική τροχιά, ωστόσο οι ενδείξεις δείχνουν ότι ο ρυθμός αύξησης των τιμών αρχίζει να επιβραδύνεται, καθώς η αγορά φαίνεται να πλησιάζει στα υψηλότερα επίπεδα του σημερινού ανοδικού κύκλου.
Αυτό είναι το βασικό συμπέρασμα του νέου Παρατηρητηρίου Αξιών Οικοπέδων της GEOAXIS για το δεύτερο τρίμηνο του 2026, σύμφωνα με το οποίο οι αξίες οικοπέδων αυξήθηκαν για έβδομη συνεχόμενη χρονιά και στις πέντε περιοχές της Αττικής που παρακολουθεί η έρευνα, επιβεβαιώνοντας ότι η ζήτηση για γη εξακολουθεί να στηρίζεται από την έντονη ανάγκη παραγωγής νέων κατοικιών.
Ωστόσο, η εικόνα δεν είναι πλέον τόσο εκρηκτική όσο τα προηγούμενα δύο χρόνια. Η μέση ετήσια αύξηση διαμορφώθηκε στο 4,21%, έναντι 5,60% το προηγούμενο δωδεκάμηνο, γεγονός που, σύμφωνα με τους εκτιμητές της GEOAXIS, αποτελεί ένδειξη ότι η αγορά εισέρχεται σε φάση ωρίμανσης.
Σε ιστορικά υψηλά οι αξίες
Η δεκαετής εικόνα είναι ακόμη πιο εντυπωσιακή. Σε σχέση με το 2017, οι ζητούμενες τιμές οικοπέδων στις πέντε περιοχές της έρευνας εμφανίζουν μέση άνοδο 48,08%, καταγράφοντας τα υψηλότερα επίπεδα της τελευταίας δεκαετίας. Σύμφωνα με τη GEOAXIS, τα οικόπεδα εμφανίζουν αξιοσημείωτη σταθερότητα τόσο στις περιόδους ύφεσης όσο και στις περιόδους ανάπτυξης, γεγονός που τα καθιστά μία από τις πιο ανθεκτικές κατηγορίες ακινήτων.
Τη μεγαλύτερη άνοδο στη δεκαετία σημειώνουν οι Αμπελόκηποι, όπου οι αξίες αυξήθηκαν κατά 54,34%, ενώ τη μικρότερη καταγράφει το Περιστέρι με 41,60%.
Πού διαμορφώνονται οι τιμές
Με βάση το Παρατηρητήριο, οι διάμεσες ζητούμενες τιμές πώλησης οικοπέδων το δεύτερο τρίμηνο του 2026 διαμορφώνονται ως εξής:
- Αμπελόκηποι: 2.727 ευρώ/τ.μ.
- Παλαιό Φάληρο: 1.703 ευρώ/τ.μ.
- Χολαργός: 1.350 ευρώ/τ.μ.
- Περιστέρι: 998 ευρώ/τ.μ.
- Μαρούσι: 972 ευρώ/τ.μ.
Σε επίπεδο ετήσιας μεταβολής, την υψηλότερη αύξηση εμφάνισε το Παλαιό Φάληρο με 5,07%, ακολουθούν οι Αμπελόκηποι (+4,68%), ο Χολαργός (+4,17%), το Μαρούσι (+3,96%) και το Περιστέρι (+3,21%).
Η ζήτηση παραμένει ισχυρή
Παρά τη μικρότερη ταχύτητα ανόδου, η αγορά εξακολουθεί να τροφοδοτείται από ισχυρούς θεμελιώδεις παράγοντες.
Η GEOAXIS αποδίδει τη συνεχιζόμενη ζήτηση στη συσσωρευμένη ανάγκη για νέα κατοικία μετά από δεκαπέντε χρόνια κρίσης, στη σημαντική διαθέσιμη ρευστότητα στην αγορά, στη διάδοση της τηλεργασίας, στην απαξίωση μεγάλου μέρους του παλαιού κτιριακού αποθέματος, στη χρήση των κατοικιών ως επενδυτικών προϊόντων, στις αποδόσεις της βραχυχρόνιας μίσθωσης και στη γενικότερη στροφή προς τα ακίνητα ως ασφαλές επενδυτικό καταφύγιο.
Το κόστος κατασκευής γίνεται ο μεγάλος πονοκέφαλος
Εκεί όπου εντοπίζεται πλέον η μεγαλύτερη ανησυχία είναι στο κόστος κατασκευής.
Η GEOAXIS εκτιμά ότι η πρόσφατη γεωπολιτική ένταση και ιδιαίτερα ο πόλεμος στη Μέση Ανατολή, σε συνδυασμό με τις επιπτώσεις στις θαλάσσιες μεταφορές και στα Στενά του Ορμούζ, έχουν οδηγήσει σε πραγματική αύξηση του κόστους κατασκευής που προσεγγίζει το 10% τους τελευταίους μήνες, σημαντικά υψηλότερα από όσα αποτυπώνουν οι επίσημοι δείκτες.
Παράλληλα, το υψηλό κόστος χρηματοδότησης, με τα επιτόκια δανεισμού να κυμαίνονται μεταξύ 4,5% και 5,5%, συμπιέζει ακόμη περισσότερο τα περιθώρια κέρδους των κατασκευαστών.
Οι αποφάσεις του ΣτΕ αλλάζουν την αγορά
Καθοριστικό παράγοντα για την επόμενη ημέρα της αγοράς θεωρεί η GEOAXIS και τις αποφάσεις του Συμβουλίου της Επικρατείας σχετικά με τον Νέο Οικοδομικό Κανονισμό (ΝΟΚ).
Οι περιορισμοί στα πολεοδομικά bonus έχουν δημιουργήσει έντονη αβεβαιότητα στην αγορά, καθώς επηρεάζουν άμεσα την οικονομική βιωσιμότητα πολλών αναπτύξεων, ιδιαίτερα σε περιοχές υψηλής αξίας, όπου η επιπλέον δόμηση αποτελούσε βασικό στοιχείο της επενδυτικής απόδοσης.
Η GEOAXIS εκτιμά ότι, εφόσον δεν υπάρξει επαναφορά κάποιου συστήματος κινήτρων, τα ποσοστά αντιπαροχής αναμένεται να συμπιεστούν ακόμη και κατά 5%, καθώς ήδη αρκετές συμφωνίες έχουν «παγώσει» μέχρι να ξεκαθαρίσει πλήρως το νέο θεσμικό πλαίσιο.
Σήμερα, οι μέσες αντιπαροχές κυμαίνονται:
- Αμπελόκηποι: 32%-36%
- Μαρούσι: 30%-37%
- Παλαιό Φάληρο: 33%-40%
- Περιστέρι: έως 37%
- Χολαργός: 30%-36%.
Η αγορά δεν βρίσκεται σε «φούσκα»
Παρά τις υψηλές αποτιμήσεις, η GEOAXIS απορρίπτει το ενδεχόμενο δημιουργίας φούσκας στην αγορά οικοπέδων. Όπως επισημαίνει, η προσφορά νέων διαμερισμάτων εξακολουθεί να υπολείπεται σημαντικά της ζήτησης, γεγονός που διατηρεί ισχυρό το ενδιαφέρον για ανάπτυξη νέων οικοδομών και, κατ’ επέκταση, για την αγορά γης. Η εκτίμηση της εταιρείας είναι ότι η άνοδος των αξιών θα συνεχιστεί και τους επόμενους δώδεκα μήνες, αλλά με σαφώς ηπιότερους ρυθμούς, καθώς η αγορά εισέρχεται σε πιο ώριμη φάση του ανοδικού κύκλου.
