Νοείται αύξηση της οικοδομικής δραστηριότητας και κατασκευή περισσότερων νεόδμητων χωρίς διαθέσιμα οικόπεδα;
Προφανώς και όχι. Και κάπως έτσι, οι τιμές της γης- ειδικά σε περιοχές “φιλέτα”- έχουν τραβήξει τον ανήφορο, χωρίς να φαίνεται το “ταβάνι”.
Η γενική εικόνα της μεγάλης έρευνας της GEOAXIS δείχνει ότι η άνοδος των αξιών των οικοπέδων αναμένεται να συνεχιστεί για τους επόμενους 12 μήνες, αλλά με μικρότερη ένταση. Σε καμία περίπτωση η αγορά δεν βιώνει συνθήκες φούσκας καθώς η ανισορροπία προσφοράς και ζήτησης νεόδμητων διαμερισμάτων συντηρεί την οικοδομική δραστηριότητα.
Μεγάλα στοιχήματα αποτελούν ο πιθανός επαναπροσδιορισμός στα ποσοστά των αντιπαροχών και ο χρόνος επανάκαμψης στις αξίες οικοπέδων των Βορείων προαστίων, όπου, σύμφωνα με την έρευνα, πιθανά θα αργήσουν να καταγράψουν σημαντική άνοδο, αλλά το rebound είναι δεδομένο.
Οι μεγαλύτερες αυξήσεις
Μεταξύ του 2ου τριμήνου 2024 και του 2ου τριμήνου 2023 καταγράφεται σημαντική αύξηση των διάμεσων ζητούμενων τιμών πώλησης οικοπέδων σε ένα μέσο όρο της τάξης του 8,97% και για τις πέντε τοπικές αγορές, που παρακολουθεί η έρευνα.
Την μεγαλύτερη αύξηση (11,11%) καταγράφουν τα οικόπεδα με Σ.Δ. 0,8 στο Μαρούσι, με τη διάμεση πιθανή τιμή πώλησης το 2ο τρίμηνο του 2024 να διαμορφώνεται στα 900 euro/τμ, από 810 euro/τμ πέρσι. Ακολουθεί η περιοχή του Π. Φαλήρου με τα οικόπεδα με Σ.Δ. 1,4 να καταγράφουν επίσης αύξηση 10,90% (διάμεση πιθανή τιμή πώλησης το 2ο τρίμηνο του 2024 στα 1.547 euro/τμ, από 1.395 euro/τμ).
Έπονται η περιοχή του Περιστερίου όπου οικόπεδα με Σ.Δ. 1,8 καταγράφουν αύξηση 7,80% (διάμεση πιθανή τιμή πώλησης το 2ο τρίμηνο του 2024 στα 912 euro/τμ από 846 euro/τμ) και ο Δήμος Αθηναίων περιοχή Αμπελοκήπων όπου οικόπεδα με Σ.Δ. 3,6 καταγράφουν αύξηση 7,58%
(διάμεση πιθανή τιμή πώλησης το 2ο τρίμηνο του 2024 στα 2.455 euro/τμ από 2.282 euro/τμ). Αύξηση φαίνεται να καταγράφει η περιοχή του Χολαργού με οικόπεδα με Σ.Δ. 1,2 να αυξάνονται 7,47% (διάμεση πιθανή τιμή πώλησης το 2ο τρίμηνο του 2024 στα 1. 209 euro/τμ από 1.125 euro/τμ).
«Κούρσα» δεκαετίας
Αποκαλυπτικά είναι τα συγκριτικά στοιχεία από το 2015 ως σήμερα, καθώς η τάση της 10ετίας δείχνει καθαρά ότι βρισκόμαστε σε ανοδική φάση του κύκλου, ίσως κοντά σε μια νέα κορύφωση.
Ειδικότερα, οι αξίες των οικοπέδων βρίσκονται στο υψηλότερα επίπεδα δεκαετίας αφού καταγράφεται αύξηση των ζητούμενων τιμών πώλησης σε ένα μέσο όρο της τάξης 29,21% σε σχέση με το 2015, για τις πέντε τοπικές αγορές.
Την μεγαλύτερη αύξηση στις ζητούμενες τιμές (34,59%) καταγράφουν τα οικόπεδα με Σ.Δ. 3,6 στο Δήμο Αθηναίων περιοχή Αμπελοκήπων και την μικρότερη αύξηση τα οικόπεδα με Σ.Δ. 1,8 στο Περιστέρι (24,42%).
Υπό πίεση η αντιπαροχή
Κι ενώ η αγορά “διψά” για νεόδμητα, η διαπραγμάτευση μεταξύ εργολάβων και ιδιοκτητών γης γίνεται όλο και σκληρότερη, καθώς η αύξηση των τιμών πώλησης διαμερισμάτων αντισταθμίζεται από την αύξηση του κόστους κατασκευής και χρηματοδότησης.
Σήμερα ένα μέσο επιτόκιο δανεισμού βρίσκεται στο φάσμα του 6%. Σύμφωνα με την ΕΛΣΤΑΤ, το κόστος των πρώτων υλών για τις νέες κατασκευές αντανακλάται στον Δείκτη Τιμών Υλικών Νέων Κτηρίων. Ο μέσος δείκτης του δωδεκαμήνου Απριλίου 2023 – Μαρτίου 2024, σε σύγκριση με τον αντίστοιχο δείκτη του δωδεκαμήνου Απριλίου 2022 – Μαρτίου 2023, παρουσίασε αύξηση 6,6%, έναντι αύξησης 11,3% που σημειώθηκε κατά τη σύγκριση των αντίστοιχων προηγούμενων δωδεκάμηνων.
Όσοι ιδιοκτήτες γης διατήρησαν τα οικόπεδά τους μετά το 2006 εξακολουθούν να είναι οι μεγάλοι χαμένοι, καθώς το συνολικό κόστος για την ανέγερση κτιρίου επί οικοπέδου με αντιπαροχή αυξήθηκε σημαντικά με την επιβολή ΦΠΑ από 1/1/2006 στις παραδόσεις των νεόδμητων ακινήτων, ενώ και η επιβολή του ΕΝΦΙΑ επιβάρυνε ανάλογα κάθε σχεδιασμό. Γενικά, σε σύγκριση με το τι ίσχυε μέχρι 31/12/2005, ο οικοπεδούχος θα πάρει σήμερα σχεδόν ένα μικρό διαμέρισμα λιγότερο, σε κάθε περίπτωση οικοπέδου μεγαλύτερου των 1.000τμ.
Η εικόνα της αντιπαροχής παρέμεινε σχεδόν ίδια μέσα στο προηγούμενο 12μηνο, ενώ αναμένονται κινήσεις συμπίεσης του ποσοστού, ειδικά μετά τις αποφάσεις του ΣτΕ σχετικά με τα ύψη των οικοδομών (293/2024 και 310/2024 αποφάσεις του Ε’ Τμήματος).
Οι αποφάσεις κρίνουν επίσης αντισυνταγματική και την εξαίρεση από τον συντελεστή δόμησης των έρκερ (εξώστες), σοφιτών, του 50% του υπογείου κ.α. περιορίζοντας ουσιαστικά την δυνατότητα των κατασκευαστών για επιπλέον τετραγωνικά μέτρα.
